תשואות או לא להיות

ישנן מספר דרכים לחשב תשואה. בפוסט זה ארחיב על הנפוצות שבהן:

• Cap Rate\ROI - Returon on Investment

• CoC - Cash on cash

• IRR - Internal rate of return

כל אחת מהדרכים בוחנת את הרווח בעסקה (הכנסות ביחס להשקעה) מזווית שונה ובשביל לחשב נכון את הרווח בעסקה כדאי להתחשב בסוג העסקה:

• עסקה תזרימית (נדל״ן מניב) - רווח הנובע מהכנסות בסכומים ובזמנים קבועים לאורך תקופת ההשקעה.

• עסקת אקזיט (פליפ) - רווח הנובע מהכנסה חד פעמית בסוף תקופת ההשקעה.

• עסקה כלשהי - רווח הנובע מהוצאות והכנסות בסכומים ובזמנים שונים.

כאמור, לכל אחת מהעסקאות הנ"ל מתאים חישוב שונה של התשואה.

בואו נרחיב קצת. Capitalization Ratio (Cap Rate) / Return On Investment (ROI)* התשואה הנפוצה ביותר בעולם הנדל״ן המניב - רכישת נכס המושכר לטווח ארוך ומניב שכירות קבועה.

התשואה מודדת את היחס בין הרווח הנקי לבין עלות ההשקעה. ככל שהיחס גבוה יותר, כך ההשקעה רווחית יותר. להמחשה, עסקת נדל״ן מניב בישראל תביא לרוב לתשואה שנעה בין 2.5% במרכז ל- 5% בפריפריה (נכון ל- 2022). התשואה לרוב תחושב באופן הבא: הכפלת השכירות החודשית ב-11 חודשים וחלוקה בעלות הנכס. איך הגענו לחישוב הזה?

נסתכל על החישוב המדויק: (רווח שנתי) חלקי (גובה ההשקעה).

• רווח שנתי = הכנסות שנתיות פחות הוצאות שנתיות

• הכנסות שנתיות = סך ההכנסות השוטפות. למשל: השכירויות שנכנסו במשך שנה.

• הוצאות שנתיות = סך כל ההוצאות השוטפות. למשל: דמי תיווך למציאת שוכר, תיקונים, אחזקה ומיסים.

• גובה ההשקעה = סך הכספים שהושקעו בדירה. למשל: הון עצמי, גובה ההלוואה\משכנתא, עו"ד, מס רכישה, דמי תיווך, שמאות, יועץ משכנתאות, שיפוץ ראשוני, ריהוט, אגרות, רישום בטאבו ועוד..

* ישנם הבדלים בין Cap Rate ל ROI הנובעים מהחזרי ההלוואה והסתכלות על שנה מסוימת אל מול תקופה ארוכת שנים.

נתבונן בשיטה השנייה לחישוב תשואה מעסקאת נדל״ן, Cash On Cash (CoC) תשואה נפוצה לעסקאות אקזיט, פליפ, או בנייה חדשה: רכישה-שיפוץ-ומכירה תוך זמן קצר יחסית, ללא הכנסות במהלך התקופה.

התשואה מודדת את היחס בין הכסף שהעסקה הכניסה להון העצמי, ללא התייחסות להלוואה\משכנתא. כלומר, חישוב התשואה יאמר לנו בכמה אחוזים הגדלנו את ההון העצמי. להמחשה, תשואה על עסקת אקזיט יכולה לנוע בין 8% ל 40% ואף יותר.

למשל, אם קניתי בית על הנייר (פריסייל) ב- 2 מיליון שקלים, 0.5 מיליון הון עצמי ו- 1.5 מיליון משכנתא, ולאחר 3 שנים הבית נמכר ב- 2.2 מיליון שקלים, הרווח לעסקה עומד על 0.2 מיליון על הון עצמי של 0.5 מיליון.

אם כן, התשואה על ההעסקה הנ"ל הינה 40% (מיד אסביר את החישוב).

משמע - הגדלת ההון העצמי ב 40%. כמובן שהזנחתי הוצאות מימון, נלוות, מיסים וכו' לשם פשטות החישוב. חשוב לשים לב שהתשואה מחושבת במונחים של אחוזים על ההון העצמי ולא במונחים שנתיים. אופן החישוב: (רווח בסוף התקופה) חלקי (הון עצמי). רווח בסוף התקופה = סך ההכנסות ממכירה פחות החוב פחות ההון העצמי.

האם ניתן להשוות בין השיטות? עד כה בחנו שתי שיטות לחישוב תשואה, ROI ו- CoC.

נשים לב, ששתי שיטות החישוב הנ"ל נתונות ביחידות שונות:

• השיטה הראשונה - Cap Rate\ROI - רווח שנתי על ההשקעה (הון עצמי + חוב).

• השיטה השנייה - CoC - רווח כולל על ההון העצמי בלבד.
  

מאחר והיחידות שונות, לא נוכל להשוות בין חישובים אלו. בנוסף, שיטות החישוב הנ"ל לא לוקחות בחשבון את התקופה בה התקבלו הרווחים (למשל: בשנה הראשונה או העשירית לעסקה). תכף אסביר למה זה חשוב.

וכך נגיע לשיטה השלישית Internal Rate of Return (IRR) שמרתי את הטוב לסוף. זו הדרך הנכונה לחשב תשואה לכל סוג של עסקה. אם כי בשביל להבין את אופן החישוב עלינו להכיר מושגים מעולם המימון ולכן לא נכנס לעומק, אבל נבין את הרעיון הכללי.

לשם הפשטות נגדיר ש- IRR הינה התשואה השנתית המשוקללת על ההשקעה עבור כל תקופת העסקה.

בניגוד לתשואות הקודמות שהזכרנו, התשואה מתחשבת בכל (ורק ב) תנועות המזומנים (הכנסות או הוצאות) שבוצעו במהלך העסקה ובכך מתחשבת בערך הזמן של הכסף. כדי לחשב את ה- IRR נצטרך לפתור משוואה עם נעלם. הנעלם יהיה הריבית (תשואה) אשר תשמש אותנו כדי להוון ("העברה" של כסף בזמן) את כל ההכנסות וההוצאות בעסקה לתקופה של תחילת ההשקעה.

כאמור, ברור לי שההסבר הזה לא מספיק כדי להבין לחלוטין את משמעות ה- IRR, אך אני מקווה שהצלחתי לעניין אתכם מספיק כדי ללכת ולחפש על זה קצת בגוגל או לשאול את ChatGPT. אם כן, אחת מההנחות העומדת בבסיס החישוב ורלוונטית באופן כללי לעולם ההשקעות הינה: שקל שהרווחתי בשנה הראשונה לעסקה שווה יותר משקל שהרווחתי בשנה העשירית.

זאת מאחר ואת השקל שהכנסתי בהתחלה אוכל להשקיע שוב ועל ידי כך להגדיל את הרווח הכולל. בנוסף, ככל שההכנסות התקבלו מוקדם יותר, הסיכון בעסקה יורד. מהסיבות הנ"ל, חשוב מאוד להתחשב בזמן בה התבצעה הכנסה או הוצאה, וזה מה שהופך את התשואה הזו למדויקת יותר ביחס לאחרות.

אדגיש כי חישוב תשואה זו מייתרת את השאלה האם להתחשב בהון העצמי בלבד או גם בחוב המושקע (הלוואה\משכנתא) מאחר ופשוט נתחשב בכל שקל שיצא או נכנס לחשבון הבנק שלנו. אבל איך נחשב את התשואה אם לא עברנו על הנוסחה? פה נכנס החלק הבאמת מועיל - אקסל: https://bit.ly/3fI2sqC

האקסל משמש לחישוב שלושת סוגי התשואות עליהן דיברנו בהקשר של שני סוגי עסקאות נדלן - נדלן מניב ואקזיט (רכישה ומכירה "על הנייר"). בנוסף, האקסל מפרט ומתחשב בכל ההוצאות וההכנסות הכרוכות בעסקה, כך שיוכל לשמש גם כצ'ק ליסט כאשר אתם בוחנים ומשווים עסקאות.

כדי לעשות שימוש באקסל יש ליצור ממנו עותק ולערוך את התאים הצבועים בצהוב. יצירת עותק מתבצעת כך: צד שמאל למעלה => File => Make a Copy או צד ימין למעלה => קובץ => יצירת עותק בהצלחה ו- IRR גבוה לכולנו