כשאנחנו קונים נכס להשקעה, חשובה לנו מאוד התשואה. את התשואה* אנו מחשבים לפי הכנסה משכירות לחלק במחיר הרכישה. כמה שהנכס עולה אנחנו כבר יודעים, ולכן הערכה טובה של גובה השכירות יכול לעזור לנו להבין אם הנכס שאנחנו קונים הוא השקעה טובה או לא.
נתחיל בשורה התחתונה: שילוב של מספר דרכים להעריך את התשואה היא הדרך המדויקת ביותר לדעת מה מצופה לנו. אני משתמש באקסל ומעריך את התשואה לפי הקצוות של הטווח
דרך ראשונה: אתרי ליסטינג
ישנם מספר אתרים (Zillow, redfin, trulia, apartments...) שבהם מתווכים ואנשים פרטיים מפרסמים את הנכסים שלהם להשכרה. אנחנו יכולים להשתמש בהם לטובת הצורך שלנו - אנחנו נחפש את כתובת הנכס שלנו ונראה בכמה מפורסמים נכסים להשכרה סביבו.
החסרון: בתור משקיעים מרחוק קשה לנו להבין אם הרחוב ליד הנכס שלנו שבו מפורסמים נכסים להשכרה בכמה מאות דולרים יותר הוא ממש איזור אחר או פוטנציאל לא ממומש לנכס שלנו. ולכן השיטה הזאת היא לא מושלמת אבל היא בהחלט תיתן לנו הרגשה טובה על המחירים.
פרו טיפ: הירשמו לקבל אימייל כשנכס חדש עולה להשכרה באיזור וכך תישארו עם היד על הדופק.
דרך שנייה: כלל ה- 1/3
״כלל״ ה1/3 הינו דרך טובה להעריך בכמה הנכס יוכל להיות מושכר במקסימום. הכלל יוצא מנקודת הנחה שאנשים באותו טווח משכורת יגורו באותו איזור, ומעריך שלא יהיו מוכנים לשלם יותר מ- 1/3 מההכנסה שלהם על שכירות.
לכן, אנחנו צריכים לדעת מה ההכנסה החציונית באיזור מסוים, ונעריך ש- 1/3 ממנה יהיה המקסימום שיהיו מוכנים לשלם באיזור. דרך קלה לבדוק זאת היא לחפש בגוגל: ״median income 14215״ כאשר 14215 הוא הזיפ קוד של הנכס שלכם. במקרה של 14215, $37,974.
אחרי שאיתרנו את ההכנסה החציונית נוכל לחשב 1/3 ממנה כשכירות השנתית לאיזור. במקרה של 14215, $12,658, או $1,050 לחודש.
החסרון: ראשית, אנחנו בוחנים את החציון של ההכנסות כך שישנן משכורות גבוהות ונמוכות יותר. אנו יוצאים מתוך הנחה שהדירה שלנו לא תהיה משהו חריג לטובה או לרעה. נוסף על כך, זיפ קוד הוא תא שטח גדול מדי בשביל לקבל מידע מאוד מהימן על הנכס הספיציפי שלנו, אך מספיק טוב לדייק את הטווח שלנו.
פרו טיפ: כדי להכיר טוב יותר את האיזור שלכם, הכינו לכם אקסל עם הכנסה חציונית לכל הזיפ קודס של האיזור בו אתם משקיעים.
דרך שלישית: אתרי תחזית
ישנם אתרים (rentometer, rentcast, biggerpockets rent estimator...) שמעריכים את גובה השכירות. הם נסמכים על מקורות מידע פומביים ופרטיים, ומצליבים את המידע כדי להעריך את גובה השכירות באיזור.
אנחנו נזין את הכתובת של הנכס ופירוט נוסף ונסתכל על השכירות שהם מעריכים לאיזור. אם משלמים על אחד השירותים האלה, ניתן להקטין את רדיוס החיפוש, ולשנות את הזמן של הנכסים שמפורסמים.
החסרון: אתרים שכאלה מבצעים ממוצע, ואינם מדייקים עד הסוף. לדוגמה, שני רחובות אחד ליד השני מושכים אוכלוסיות שונות לגמרי ולכן לא ברי השוואה כשמבצעים הערכת שווי שכירות, אך האתרים האלו ישתמשו בהם.
דרך רביעית: גופים ממשלתיים
גופים ממשלתיים (section 8, HUD...) מפרסמים אונליין כמה שכירות הם משלמים על נכס לפי מספר חדרי השינה שלו. נחפש בגוגל how much rent section 8 pays buffalo ny וכך נוכל למצוא את השכירות באיזור - לדוגמה עבור ניו יורק: https://www.huduser.gov/portal/datasets/home-datasets/files/HOME_RentLimits_State_NY_2021.pdf
החסרון: מכיוון ו HUD מעדכנים את השכירות כל מספר חודשים, השכירות באיזור יכולה לעלות מהר יותר ממה שמעודכן באתרים
דרך חמישית: לשאול את הצוות שלנו
אנחנו סומכים על הצוות שלנו באיתור נכסים, בדיקת שמאות, הכנסת שוכרים, ביצוע שיפוצים ועוד. אז למה שלא נסמוך עליהם גם בהערכת השכירות?
במקרה הזה, אנחנו נשאל את מנהל הנכסים שלנו מה הוא מעריך שתהיה השכירות עבור הנכס. מנהל הנכסים מצידו יחזיר לנו תשובה שכוללת את כל השיקולים מהצד שלו - שאנחנו נחזור אליו עוד מעט עם בקשה לפרסם את הנכס במחיר הזה, שאנחנו רוצים שוכר אתמול בבוקר ולא לחכות חודש לאיתור שוכר, וכו. ולכן התשובה שנקבל תהיה זהירה אך די קרובה למציאות.
שימו לב: המתווך לרוב יידע שאנחנו משקיעים שבודקים תשואה, ולכן יכול לבחור לציין את הצד העליון של הספקטרום. כך גם מי שפרסם את המודעה למכירה, ואפילו שכר הדירה הנוכחי של הדיירים.
החסרון: ישנה מגבלה לכמנה פעמים אפשר להשתמש בשיטה זו. לא נוכל לשאול את המתווך/מנהל הנכסים על עשרות נכסים שאנחנו רואים. נוסף על כך, התשובות שנקבל מתבססות על מה שהאדם ששאלנו יודע, ומה הוא חושב. לאו דווקא יש לנו ניסיון באיזור שאנחנו שואלים, ויכול להיות שגם הוא מעריך על סמך דברים שהוא שמע ולא מדייק.
---
לסיכום
לסיכום, בלנסות לזהות מה שכר הדירה של האיזור אנחנו מנסים לפגוע במטרה שזזה - שכר הדירה משתנה, וכל השיטות שמניתי עוזרות לנו לבצע הערכה. בסופו של דבר, המשימה לדייק היא עלינו.
לפי הניסיון שלי, שילוב של מספר דרכים להעריך את התשואה היא הדרך המדויקת ביותר לדעת מה מצופה לנו. אני משתמש באקסל ומעריך את התשואה לפי הקצוות של הטווח, ולאחר מכן מדבר עם מנהל הנכסים שלי על האיזור כדי לדייק את הטווח, ובהמשך על נכס ספיציפי בשביל לראות היכן הוא נופל על הטווח.
אם קראתם עד לפה, שאפו (:
--
* הערה על התשואה: ישנן הרבהה דרכים לחשב תשואה ואני מתבסס על הדרך הנאיבית קאש און קאש CoC.